Zdolność kredytowa - 17 sposobów jak ją poprawić
W jednym z moich filmów pt. 7 sposobów na pusty portfel bazując na zasadach przedstawionych w książce "Najbogatszy Człowiek W Babilonie" zachęcam do zainwestowania we własne miejsce do mieszkania. Jest to bardzo istotna kwestia, ponieważ nasze własne miejsce daje nam poczucie bezpieczeństwa i pozwala w długiej perspektywie czasu skumulować kapitał w postaci własnej nieruchomości. Dlatego też dzisiaj wraz z moim gościem Tomkiem Zastawnym postanowiłem Wam opowiedzieć co to takiego jest zdolność kredytowa i dlaczego jest to tak ważna kwestia w przypadku kredytu hipotecznego.
Kim jest mój gość Tomasz Zastawny?
Tomasz Zastawny jest ekspertem finansowym. Pomaga uzyskać kredyty hipoteczne, gotówkowe oraz zajmuje się ubezpieczeniami osób i nieruchomości.
Tomek inwestuje również w nieruchomości. Posiada kilka mieszkań na wynajem oraz zajmuje się flipowaniem. Tomasz jest również wielkim pasjonatem biegania i przebiegł już trzy spośród Wielkiej Szóstki Maratonów (Tokio, Boston, Londyn, Berlin, Chicago, Nowy Jork).
Tomek swego czasu bardzo pomógł mi otrzymać kredyt hipoteczny na moje własne mieszkanie i dzięki jego wiedzy mogłem oszczędzić sobie mnóstwo czasu i wiele nerwów.
Z Tomkiem można spotkać się w Krakowie i więcej informacji o Tomaszu Zastawnym znajdziesz TUTAJ
Co to takiego i jak liczona jest zdolność kredytowa?
Zdolność kredytowa jest kluczowym czynnikiem, który decyduje o przyznaniu nam kredytu hipotecznego. Chodzi o zdolność do spłacania tego kredytu, czyli kapitału wraz z odsetkami w umówionym czasie. Zdolność kredytowa liczona jest w każdym banku inaczej, a na rynku mamy obecnie kilkanaście banków. Pomiędzy różnymi bankami nasza zdolność kredytowa może się wahać nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jeżeli w banku X nie mamy zdolności kredytowej to wcale nie oznacza, że w banku Y tej zdolności nie otrzymamy. Dlatego warto udać się do eksperta finansowego, który posiada dostęp do kilkunastu banków i który wie gdzie ta zdolność będzie najwyższa.
Często jest tak, że klienci idą do banku, w którym posiadają już konto. Dowiadują się wtedy w swoim banku, że nie mają zdolności kredytowej i często z tego powodu rezygnują z zamiaru zakupienia nieruchomości. Dlatego warto sprawdzić swoją zdolność w kilkunastu bankach i zrobić to zarazem w jednym miejscu u eksperta finansowego.
Ja starając się o kredyt hipoteczny na własną nieruchomość z pomocą Tomka złożyłem wnioski do dwóch banków (Tomek zrobił to za mnie). W banku, w którym posiadałem konto moja zdolność kredytowa okazała się za niska, pomimo że, posiadałem bardzo duży wkład własny. Całe szczęście w drugim banku kredyt hipoteczny otrzymałem. Dzięki aktywnemu działaniu i złożeniu dwóch wniosków jednocześnie kredyt udało się otrzymać.
17 sposobów na to jak poprawić zdolność kredytową
1. Lepsze zarobki (udokumentowane) to lepsza zdolność kredytowa
Aby mieć zdolność kredytową należy przede wszystkim zarabiać. Musimy mieć również potwierdzenie tych zarobków. Najlepszą formą zatrudnienia preferowaną przez banki jest cały czas umowa o pracę - najlepiej na czas nieokreślony. Żeby uzyskać kredyt hipoteczny należy pracować na umowie o pracę minimum trzy miesiące. Jest to stosunkowo niewielki okres czasu i są banki, gdzie ten wymóg jest trochę dłuższy. Przy umowie na czas określony musisz pracować minimum przez sześć miesięcy i często należy mieć umowę na dłuższy okres czasu do przodu, aby zdolność kredytową posiadać.
W gorszej sytuacji znajdują się osoby samozatrudnione, czyli prowadzące własną działalność gospodarczą. W takim przypadku należy mieć własną działalność gospodarczą minimum przez dwanaście miesięcy.
2. Zapytaj o podwyżkę w pracy
Jeżeli zarabiasz za mało (i może niewiele Ci brakuje do otrzymania odpowiedniej zdolności kredytowej) to warto postarać się np. o podwyżkę u swojego pracodawcy. Jak to zrobić? Mamy w Polsce teraz rynek pracownika i każda osoba, która stara się być lepszym pracownikiem powinna być w stanie coś w tym aspekcie zrobić. Wielu przedsiębiorców podkreśla, że jest duży problem ze znalezieniem pracownika, dlatego warto to mieć na uwadze starając się o wyższą pensję dla siebie i na potrzeby zdolności kredytowej. Dodatkowo pracodawca raczej przychylnie patrzy na pracownika z kredytem hipotecznym. Kredyt dyscyplinuje nas i motywuje do pracy, ponieważ nie możemy przestać go spłacać 🙂.
3. Zmień pracę na lepiej płatną
Można również zmienić miejsce pracy co często wiąże się z lepszymi zarobkami. Znalezienie lepszej i lepiej płatnej pracy jest teraz łatwiejsze niż kiedykolwiek - wystarczy po prostu chcieć oraz zdobywać nowe umiejętności.
4. Pomyśl o dodatkowym dochodzie po pracy
Mając umowę o pracę możemy też pomyśleć o dodatkowym dochodzie, ponieważ dochody z różnych źródeł możemy łączyć i poprawiać w ten sposób naszą zdolność kredytową. Jeżeli możemy wykonywać pracę dodatkową po godzinach to zdecydowanie warto w tym aspekcie działać. Może być to nawet praca na umowę zlecenie lub umowę o dzieło. Tworzenie biznesu online, którego ja uczę na moim blogu (kursy online, Amazon etc.) też jak najbardziej wchodzi w grę, jeżeli chodzi o zwiększanie naszej zdolności kredytowej. Wszystkie te dodatkowe dochody są brane pod uwagę przez banki.
5. Bądź osobą przedsiębiorczą
Pomijając wszelkie kwestie techniczne i sposoby na poprawę zdolność kredytowej należy powiedzieć wprost, że u podstaw naszej zdolności kredytowej leży nasza zdolność do zarabiania pieniędzy. Jest to może banał, ale często właśnie postawienie na lepsze zarobki i bycie osobą przedsiębiorczą pomoże nam najbardziej w zbudowaniu zdolności kredytowej oraz w zdobyciu kredytu hipotecznego. Dlatego jeżeli nawet jeszcze teraz nie planujesz zakupu mieszkania na kredyt to pomyśl o tym jak zarabiać więcej i staraj się być bardziej przedsiębiorczą osobą. Pomoże Ci to w wielu aspektach życia i im wcześniej zadbasz o tą umiejętność tym lepiej dla Ciebie.
6. Wkład własny, a zdolność kredytowa
Sam wkład własny bezpośrednio nie rzutuje na naszą zdolność kredytową. Jednak posiadając większy wkład własny będziemy potrzebowali mniejszego kredytu. Na dzień dzisiejszy wymagany wkład własny wynosi 10%. Kupując mieszkanie za 300 000 złotych potrzebujemy wkładu własnego na poziomie 30 000 złotych. Jednak przy takim wkładzie własnym oferty banków są zdecydowanie gorsze - oprocentowanie jest wyższe, a to przekłada się na wyższą ratę. Mając wkład własny wyższy (np. 20%) mamy mniejszy kredyt, mniejszą ratę, a same oferty banków bywają o wiele lepsze. Daje nam to konieczność zdobycia mniejszej zdolności kredytowej potrzebnej do zakupu wybranej nieruchomości. Dlatego większy wkład własny może nam bardzo pomóc.
7. Okres kredytowania i wysokość raty
Im dłuższy okres kredytowania tym niższa będzie rata naszego kredytu i nasza zdolność kredytowa też będzie w tym wypadku większa. Bank naszą zdolność liczy na postawie pierwszej raty i np. w przypadku rat malejących (na początku raty te są wyższe) nasza zdolność może być przez to niższa. Dlatego jeżeli chcemy zmaksymalizować naszą zdolność kredytową to warto wybrać długi okres czasu spłaty kredytu (nawet trzydziestoletni) i zdecydować się na ratę równą. Wtedy nasza zdolność kredytowa będzie wyższa.
Większa część banków umożliwia również wcześniejszą spłatę kredytu i daje możliwość nadpłacania co miesiąc naszej raty. Nawet przy długim okresie kredytowania i niskiej racie możemy kredyt spłacać szybciej w zależności od naszej sytuacji finansowej. Dlatego nie należy się bać długiego okresu spłacania kredytu, ponieważ możemy samodzielnie ten kredyt nadpłacać i zmniejszać w ten sposób saldo zadłużenia oraz ilość odsetek.
8. Nasze koszty miesięczne i zobowiązania, a zdolność kredytowa
Bank poza patrzeniem na nasze zarobki bierze również pod uwagę nasze zobowiązanie bankowe. Każdy bank ustalając naszą zdolność kredytową patrzy na naszą historię kredytową w BIK (Biuro Informacji Kredytowej) oraz na naszą sytuację aktualną w tym systemie. Każdy bank widzi jakie mamy ewentualne aktualne zadłużenia w innych bankach.
10. Limity na kartach kredytowych i na rachunku ROR
Nie wszyscy wiedzą, że zadłużeniem dla banku jest również posiadanie limitów na karcie kredytowej oraz na rachunku osobistym (tzw. debet). Dlatego kolejnym sposobem na polepszenie zdolności kredytowej jest pozbycie się kart kredytowych - szczególnie, jeżeli karty kredytowej nie używamy. Nawet samo obniżenie limitu na karcie kredytowej (bez rezygnacji z niej) polepszy nam zdolność kredytową w oczach banku, ponieważ banki traktują kilka procent naszego limitu na karcie kredytowej jako zadłużenie.
11. Bieżące oraz spłacone kredyty w bankach
Jeżeli spłacaliśmy w przeszłości kredyty prawidłowo to ta historia jest widoczna również w BIK. W tym wypadku bank, który będzie chciał nam udzielić kredytu hipotecznego widzi, że jesteśmy osobami rzetelnymi i że spłacamy nasze zobowiązania na czas. Może to również poprawić naszą zdolność kredytową.
Jeżeli posiadamy na dzień dzisiejszy inne kredyty gotówkowe to możemy też skorzystać z konsolidacji tych kredytów i skupić je w jeden większy kredyt. Możemy dzięki temu wydłużyć czas spłacania tych zobowiązań i zasada ta działa podobnie jak w przypadku wydłużania czasu spłaty kredytu hipotecznego, czyli skutkuje to mniejszymi kosztami miesięcznymi dla nas i większą zdolnością kredytową.
12. Zdolność kredytowa dla dwóch osób (wspólny kredyt hipoteczny)
Niektóre banki podczas wspólnego brania kredytu (jeżeli związek nie jest sformalizowany) mogą brać pod uwagę dwie osoby jako dwa osobne gospodarstwa domowe (większe koszty utrzymania). Będzie to niekorzystne pod kątem zdolności kredytowej w przypadku wspólnego kredytu.
W sytuacji małżeństwa, gdy np. jedna osoba nie pracuje i posiada jeszcze dodatkowo kredyty zaciągnięte wcześniej lub złą historię w BIK to sytuacja taka będzie niekorzystanie wpływać na zdolność kredytową w przypadku kredytu wspólnego. W takim wypadku można postarać się o rozdzielność majątkową co może wpłynąć pozytywnie na zdolność kredytową drugiej osoby w związku, która może wtedy postarać się samodzielnie o kredyt. Wystarczy udać się do notariusza i ustalić taką właśnie rozdzielność majątkową.
Jednak wspólny kredyt, gdy dwóch partnerów posiada dobrą zdolność kredytową może być bardzo korzystną opcją. Jeżeli bank potraktuje nas jako jedno gospodarstwo domowe to w tym momencie nasza zdolność może być większa niż każdej osoby z osobna. Zasada ta działa nawet w przypadku osób bez formalnego związku małżeńskiego.
13. Posiadanie dzieci i ich wpływ na zdolność kredytową
Każde dziecko jest faktycznym obciążeniem finansowym dla naszego budżetu i bank też traktuje to w ten sposób określając naszą zdolność kredytową. Jeżeli planujemy zarówno kredyt hipoteczny jak i potomstwo to może warto jednak o ten kredyt postarać się wcześniej. Szczególnie, gdy nasza zdolność kredytowa może być na granicy potrzebnej do zakupu wybranej nieruchomości.
14. 500+ i zdolność kredytowa
Od dłuższego czasu istnieje coś takiego jak 500+ i wiele rodzin z tej opcji korzysta. Jednak banki nie biorą tego typu dochodu pod uwagę podczas ustalania naszej zdolności kredytowej.
15. Lepsza oferta dla stałych klientów
Niektóre banki posiadają lepszą ofertę kredytową dla swoich stałych klientów. Jeżeli planujesz zdobyć zdolność kredytową to możesz założyć konto w wybranym banku i często wystarczy nawet pół roku, aby być w oczach tego banku stałym klientem. Dzięki temu możemy dostać niższą marżę oraz niższe oprocentowanie co przekłada się na lepszą zdolność kredytową. Takie działanie może nam również pomóc w przypadku starania się o kredyt hipoteczny.
16. Pomoc rodziców i zdolność kredytowa
Jeżeli potrzebujemy pomocy w zdobyciu lepszej zdolności kredytowej to możemy poprosić o pomoc rodziców, którzy mogą razem z nami przystąpić do kredytu hipotecznego. Może to zrobić również inna bliska osoba - brat, siostra, a nawet przyjaciel. Osoby te oczywiście muszą wykazać się odpowiednimi zarobkami, aby nam tą zdolność poprawić. Należy zaznaczyć jednak, że taka osoba jest również kredytobiorcą i solidarnie z nami odpowiada za spłatę zobowiązań dla banku. W razie problemów ze spłatą osoba taka będzie musiała te zobowiązania spłacać za nas i taką sytuację należy dobrze przemyśleć.
17. Zaplanuj dobrze swoją zdolność kredytową
Jeżeli chcesz uzyskać kredyt hipoteczny i zdobyć zdolność kredytową to zaplanuj swoje działania z wyprzedzeniem i skorzystaj z informacji powyżej. Wiedząc, że np. za rok będziesz potrzebować zdolności kredytowej na zakup mieszkania to możesz wcześniej zadbać o odpowiednią sytuację w pracy, uregulować inne zobowiązania oraz określić jasno sytuację z partnerem, który może pomóc Ci w zdobyciu kredytu. Znając zasady bardzo łatwo przygotujesz się do całego procesu i Twoja zdolność powinna być wystarczająca do zakupu nieruchomości.
Warto też spotkać z ekspertem finansowym wcześniej i przedyskutować dokładnie swoją sytuację. To nic nie kosztuje i pomoże Ci zaplanować wszystkie niezbędne działania. Tomek Zastawny i każdy inny dobry ekspert finansowy doradzi Ci bezpłatnie oraz podpowie co dokładnie możesz zrobić, aby zdolność kredytową uzyskać.
Czy warto korzystać z usług eksperta finansowego?
Na koniec bardzo ciekawa kwestia. Kilka osób pod ostatnim filmem o kredycie hipotecznym kwestionowało sens korzystania z usług doradcy finansowego na rzecz samodzielnych wizyt w bankach. Czy warto samodzielnie starać się o kredyt, czy może jednak lepiej zdać się na pomoc eksperta?
Tomek ma dwanaście lat doświadczenia w pozyskiwaniu kredytów hipotecznych ze wszystkich banków. Przede wszystkim (mówię to z mojego doświadczenia i nie dostaje nic za polecanie jego osoby) jest to ogromna oszczędność czasu i nerwów. Posiadanie u boku osoby doświadczonej, która pozyskuje kredyty zawodowo pomaga nam zdobyć kredyt hipoteczny/zdolność kredytową bez większego stresu. Z pomocą takiej osoby zrobimy to też zdecydowanie skuteczniej.
Zamiast chodzić od banku do banku, gdzie każdy pracownik będzie zachwalał własną ofertę, warto skorzystać z usług osoby, która przedstawi Wam wszystkie oferty w jednym miejscu za pierwszym razem. Tomek z każdym klientem składa ofertę przynajmniej do dwóch lub trzech banków. To nic nie kosztuje, a zwiększa zdecydowanie nasze szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego w sytuacji, gdy nasza zdolność kredytowa jest często nie do końca pewna.
Z mojej perspektywy branie kredytu z pomocą Tomka było po prostu łatwe i przyjemne, a warto zaznaczyć, że często nie mamy komfortu w postaci czasu, gdy kredyt hipoteczny chcemy otrzymać.
Czy warto w ogóle brać kredyt hipoteczny, jeżeli mamy sporo wolnej gotówki?
Jest to bardzo ważna i ciekawa kwestia. Pytaliście o to pod ostatnim filmem i postanowiłem też Tomka o ten aspekt zapytać. Kredyt hipoteczny jest na dzień dzisiejszy najtańszym pieniądzem jaki możemy pozyskać z rynku. Mając większą ilość gotówki i dobrą zdolność kredytową możemy zastanowić się nad kupnem np. dwóch mieszkań - jednego na własne potrzeby, a drugiego pod wynajem. Inwestowanie przez kredyt jest bardzo popularnym sposobem nawet u osób posiadających bardzo duże ilości gotówki. Najbogatsi ludzie posiłkują się kredytami podczas inwestowania, dlatego nie należy się tego tematu bać i jest to wręcz sposób na mądrą inwestycję.
Tomek Zastawny też inwestuje w nieruchomości i posiada kilka kredytów hipotecznych, które są spłacane przez najemców. Jest to bardzo ciekawy i coraz bardziej popularny ostatnio sposób na zapewnienie sobie godziwej emerytury. Dlatego nawet przy większych zasobach gotówkowych warto pomyśleć o kredycie hipotecznym i zainwestować we własną przyszłość.